签订正式的买卖合同（売買契約書 - baibai keiyakusho）时需要注意什么？

在日本签买卖合同（売買契約書）？别慌，老司机带你划重点！

嘿，朋友！要在日本买房，签合同这关确实是重中之重，感觉一堆日文法律术语看得头大。别担心，这事儿没那么玄乎。我给你捋一捋，把它变成大白话，你就知道该盯住哪些地方了。

在日本，签正式的《买卖合同》之前，一定会有一个雷打不动的环节，叫做**《重要事项说明》（重要事項説明書 - jūyō jikō setsumeisho）**。

你可以把它想象成房子的“体检报告”+“使用说明书”。一个佩戴着“宅地建物取引士”（我们常说的“宅建士”）证件的专业人士，会花一到两个小时，一条一条地给你讲解这份文件。

这个环节，你一定要打起十二分精神！ 因为所有关于这个房子的重要信息，好的坏的，都会在这里告诉你。等听完了，你完全理解并接受了，才会进入签合同的环节。

一句话总结： 听不懂《重要事项说明》，就别急着在《买卖合同》上签字盖章！

好了，听完了“说明书”，我们来看合同本身。合同里的条款基本都是根据刚才的说明书来的，但它是具有法律约束力的最终文件。你需要重点关注以下几点：

地址、面积对不对？ 合同上会写清楚土地和建筑物的地址、地号、面积等。一定要和你之前了解的信息核对一致。特别是土地面积，是按“公簿”（登记面积）还是“实测”（实际测量面积）来交易，这会写清楚。
有没有附带品？ 比如卖家说要送你空调、窗帘、照明设备等，这些是不是也白纸黑字写进合同的“附带设备表”里了？口头承诺不靠谱，写进去才算数。

这是日本房产交易里一个非常有特色的地方，一定要搞懂！你付的“手付金”在法律上有一种特殊身份，叫做**“解约手付金”（解約手付）**。

这个规则给了双方一个“反悔的代价”，在合同履行到一定阶段前都有效。

这个对我们贷款买房的人来说，是最重要的护身符！

这是什么？ 这是一个特殊约定，意思是：如果你申请银行贷款，但最终没被批准，或者批准的额度不够，那么你可以无条件解除这个买卖合同。卖家必须把你付的定金全额退还，双方互不追究责任。
要注意什么？ 合同里会写明这个条款的有效期限（比如，签约后一个月内）。你必须在这个期限内努力去申请贷款。如果因为你自己的原因拖拖拉拉不去申请，那这个条款就失效了。

小贴士： 签合同前，一定要确认合同里有“ローン特約”这一条！没有的话，万一贷款下不来，你的定金就危险了。

这个条款是保障你买到“照骗房”的。以前叫“瑕疵担保责任”，现在改成了这个名字。

这是什么？ 如果交房后，你发现了一些签约时根本不知道的“隐藏缺陷”，比如：
- 物理缺陷： 房屋漏雨、白蚁、主要结构腐蚀等。
- 法律缺陷： 房子违反了建筑法规，导致无法重建或改建。
怎么办？ 在合同约定的期限内（通常是交房后3个月到1年，具体看约定），你可以要求卖家进行修复、减少房款，甚至解除合同并要求赔偿。
要注意什么？ 这个责任只针对“隐藏”的、签约时你不知道的缺陷。如果你在看房或听《重要事项说明》时，中介已经明确告知“这个墙角有点渗水”，你还买了，那之后就不能再拿这个说事儿了。

大部分卖家的房子都还有银行贷款，也就是房子被设定了**“抵当权”**（可以理解为银行的抵押权）。

合同里必须明确一条：卖家在交房（支付尾款）的同时，必须负责把这个抵当权消除掉（専門用語叫“抹消”）。这是为了保证你拿到的是一个“干净”的、没有债务的房子。这个手续通常由司法书士来操作，你不用太操心，但要确保合同里有这个规定。

签合同是件开心的事，意味着你离拥有自己的小窝又近了一大步。祝你一切顺利！