日本の不動産情報の透明性はどの程度ですか？過去の取引価格を調べることはできますか？

承知いたしました。以下に日本語訳を記載します。

日本の不動産情報の透明性は？過去の成約価格は調べられますか？

この質問に対する答えは、日本の不動産情報は非常に透明性が高く、過去の成約価格も確かに調べられますが、その方法は中国やアメリカなどとは少し異なります。

単純に住所を入力すれば、その物件の過去50年間のすべての取引記録と価格が「パッ」と一覧表示されるわけではありません。いくつかの異なる情報源をクロスチェックし、完全な情報像を組み立てる必要があります。

以下に、主に3つの核心的な情報源に分けて説明します：

1. 政府公式の「照魔鏡」：土地総合情報システム

これは国土交通省が運営する公式ウェブサイトで、最も権威があり、信頼性の高いデータソースと言えます。

これは何？ 全国的な「不動産成約価格公示プラットフォーム」と理解できます。誰かが家を購入した後、政府は購入者にアンケートを送り、成約価格、面積、おおよその所在地などの情報を尋ねます。購入者が任意で回答すると、政府はその情報を集計し、個人情報を処理した上で、無料で公開します。
何が調べられる？
- 実際の成約価格 (成約価格)：売り出し価格ではなく、最終的に売買双方が契約書に署名した価格です。
- おおよその所在地：番地までは表示されませんが、「xx区xx町x丁目」まで正確に表示されます。マンションの場合、これでほぼ特定できます。
- 基本情報：マンションか一戸建てか、面積の範囲（例：70-80㎡）、築年数、駅からの距離など。
欠点は？
- 情報に遅延がある：データは四半期ごとに公開されるため、数ヶ月前のデータを調べることになる場合があります。
- 情報が「匿名化」されている：プライバシー保護のため、具体的な部屋番号は教えられず、この「丁目」内で、同様の条件の物件がこの価格で成約したことだけがわかります。調べたいマンションの間取りがほぼ同じであれば、この価格は非常に参考になります。
使い方は？ 「土地総合情報システム」を直接検索し、サイト内の「不動産取引価格情報検索」を見つけて、調べたい地域と期間を選択すると、実際の成約事例が多数表示されます。市場調査を行い、ある地域の大まかな価格水準を知るための「基準線」となります。

(これはウェブサイトの検索画面のスクリーンショットです。直感的な理解に役立ちます)

2. 市場主流の「相場案内板」：大手不動産ポータルサイト (SUUMO, HOMESなど)

これらのサイトは、中国の貝殻（Beike）や鏈家（Lianjia）のようなものです。一般の人が最もよく接するのはこれらです。

何が調べられる？
- 現在の売り出し価格 (売り出し価格)：現在市場で売りに出されている物件の価格を見ることができます。
- 過去の売り出し価格：一部のサイトでは、物件の「値下げ履歴」が残っています。もしある物件が長期間売りに出されていて、8000万円から7500万円、さらに7200万円に値下げされた場合、この記録を見ることができます。これにより、売主の心理的な価格帯や売却の緊急度を判断するのに役立ちます。
- 同じ建物/地域の「参考成約価格」：多くのサイトは自社のデータベースに基づいて「評価額」を提供します。例えば、Aマンションの501号室を購入したい場合、サイトは「当マンションの最近の成約単価は約xx万円/平米です」と教えてくれることがあります。このデータは通常、上記の政府データと自社の売り出しデータを組み合わせて推定されたものです。
欠点は？ 主に「売り出し価格」を表示しており、「成約価格」ではありません。売り出し価格と最終的な成約価格の間には、通常値引きの余地があります。したがって、この情報は主に現在の市場の熱意や供給状況を把握するために使われます。

3. 不動産会社の「内部データベース」：REINS (Real Estate Information Network System / 不動産流通標準情報システム)

これが最も重要であり、あなたが求めている「正確な検索」に最も近いツールです。

これは何？ これは日本の不動産会社専用の情報共有システムで、全国の免許を持つ不動産会社は必ず加入しています。ある物件がA社に売却を委託すると、A社はその物件情報をREINSに入力し、B社、C社、D社もそれを見ることができ、顧客を連れて内見に行くことができます。
何が調べられる？
- 詳細な物件情報：ポータルサイトよりもはるかに詳細です。
- 過去の売り出し履歴：その物件が以前に売りに出されたことがあるか、その時の価格はいくらだったか。
- 最終的な成約情報：物件が売却された後、不動産会社はREINSに成約価格、成約日などの情報を登録する義務があります。このデータには具体的な部屋番号が含まれています！
欠点は？ 一般の人は直接アクセスできません！ 免許を持つ不動産会社だけがログインして検索できます。
使い方は？ これが、日本で家を買う際に、信頼できる専門的な不動産会社を見つけることが非常に重要である理由です。特定の物件やマンションに興味を持ったら、直接あなたの担当者に依頼できます：

「この建物（xxマンション）の過去1～2年間のすべての間取りの成約履歴を調べていただけませんか？」

責任感のある担当者は、REINSのデータを印刷したりスクリーンショットを撮ったりして見せてくれます。そこには成約した間取り、面積、階数、成約価格、日付が含まれています。これは価格交渉を行う際の最も強力な武器となります。

まとめると、一般の買い手は以下のように行動すべきです：

予備調査：まず自分で土地総合情報システムにアクセスし、対象地域の大まかな価格を調べ、相場感をつかみます。例えば「港区赤坂の物件、築10年、70平米なら、だいたい1億2000万円前後で成約している」といった具合です。
相場を知る：SUUMOやHOMESで、現在市場にどんな物件が出ているか、売り出し価格はいくらか、物件数は多いかなどを確認します。
対象を絞り込む：気になる物件をいくつか見つけたら、信頼できる不動産会社を見つけます。
正確な情報収集：担当者にREINSシステムを使って、それらの物件があるマンションの「過去の実績」をすべて調べてもらい、最も正確な過去の成約価格を入手します。
最終判断：上記のすべての情報を総合することで、物件の価値について非常に明確な判断ができ、適正な価格を提示できます。

総じて、日本の不動産市場は情報の対称性が高い市場です。どこに情報を求めればよいかを知り、専門的な不動産会社のサポートがあれば、「騙される」とか「高い買い物をしたことに気づかない」といった状況は基本的に起こりません。

この情報がお役に立てば幸いです！