日本房屋的面积是如何计算的？“专有面积”和“建筑面积”有什么不同？

嘿，你好！关于日本房子面积的计算，确实是很多刚接触日本房产的朋友会搞混的地方。我来给你捋一捋，尽量说得通俗易懂一些。

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核心概念：你买的到底是哪块面积？

在日本买房，特别是公寓（マンション），你最常听到的两个词就是“专有面积”和“建筑面积”。简单来说：

• 专有面积 (専有面積)：这是你真正花钱买下来、属于你自己的私人空间。
• 建筑面积 (建築面積)：这个主要是盖房子时用的专业术语，跟你作为住户的日常生活关系不大。

下面我们来详细聊聊这两个概念。

1. 专有面积 (専有面積 - sen'yū menseki)

这个是你最需要关心的面积！它指的是公寓楼里，完全由你个人支配和使用的那部分空间。

• 通俗理解： 你可以把它想象成你家“门里面”的空间。从客厅、卧室、厨房、卫生间到壁橱（衣柜、储物间），这些都算在专有面积里。

• 什么不算在内？

  • 阳台 (バルコニー)：阳台不算专有面积！虽然是你家专用，但它在法律上属于“共用部分”，只是开发商让你免费专用而已。发生火灾时，阳台是重要的逃生通道，所以不能算作你的私有财产。
  • 门外的走廊、电梯厅、楼梯间：这些显然是大家公用的，肯定不算。
  • 门外的独立小门廊 (ポーチ)：有些户型门口会有一个小小的独立空间，这个也不算专有面积。

一个重要的细节：专有面积的两种算法

专有面积本身还有两种计算方法，这个在看房时一定要注意区分：

1. 壁芯面积 (へきしんめんせき - Hekishin Menseki)

   • 算法：从墙壁和柱子的中心线开始计算。
   • 特点：因为包含了墙壁厚度的一半，所以这个数字会更大一些。
   • 用途：房地产广告、售楼书、宣传图纸上写的通常都是这个面积，因为它看起来更“显大”。

2. 内法面积 (うちのりめんせき - Uchinori Menseki)

   • 算法：只计算墙壁内侧的面积，也就是你家地毯能铺满的、实际可以使用的面积。
   • 特点：这个数字比壁芯面积要小一些，但它最真实。
   • 用途：房产证（不动产登记簿）上登记的是这个面积。银行贷款、计算各种税费（比如固定资产税）也都是以内法面积为准。

小贴士：通常来说，内法面积会比壁芯面积小大约5%~7%。看房时，如果宣传册上写着70㎡，你心里得有个数，实际登记和使用的面积可能只有65㎡左右。

2. 建筑面积 (建築面積 - kenchiku menseki)

这个概念对我们买公寓的人来说，了解一下就行，不用深究。

• 通俗理解： 你可以想象一下，在晴天正午，太阳在你的正上方，你的整栋房子在地面上投下的那个影子的面积，就约等于建筑面积了。

• 计算的是什么？ 它计算的是整栋建筑水平投影的最大面积，包括了墙体、柱子，甚至一部分伸出来的屋檐。

• 主要用途： 这是建筑法规上的一个概念，主要用在盖房子的时候。政府用它来计算一个叫做“建蔽率 (建ぺい率)”的东西，也就是一块土地上，最多能盖多大面积的房子，以保证城市有足够的空间感和日照。

简单说：建筑面积是用来管“盖楼”的，专有面积是用来管“卖房”和“住房”的。

总结一下：一张图看懂区别

给你的最终建议

作为公寓的购买者，你只需要牢牢记住：

1. 重点看“专有面积”，这是你花钱买到的核心。
2. 分清楚“壁芯面积”和“内法面积”。广告上的是“壁芯”（显大），房产证上的是“内法”（真实）。比较不同房子时，要用同一种标准，最好是以内法面积为准，这样最公平。

希望这个解释能帮到你！在日本看房时，多留意一下图纸上标注的是哪种面积，心里就有数啦。