管理委託会社の料金基準はどのようになっていますか？また、どのようなサービスを提供していますか？

はい、問題ありません。日本の不動産投資において、管理会社への委託はほぼ必須、特に私たちのように日本に住んでいないオーナーにとってはそうです。私が把握している状況を分かりやすく説明しますね。

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管理会社への委託費用はどのような仕組み？

費用に関しては、実は複雑ではなく、主に「月額費用」と「一時金」の2つに大別できます。家の「ハウスマネージャー」を雇うようなものと考えてください。毎月給料（月額費用）を払い、特別な仕事がある時はプロジェクト報酬（一時金）を支払うイメージです。

1. 基本料金：管理手数料 (月額費用)

最も主要で継続的に発生する費用です。

• 料金体系：一般的に 家賃の5%（+消費税） です。
• 例：家賃が月10万円の場合、管理会社への支払いは：100,000円 × 5% = 5,000円（これに消費税が加算されます）。
• 補足：この5%は業界の「相場」で、ほとんどの正規会社がこの水準です。もし3%やそれ以下を提示する会社があれば、注意が必要です。サービス内容が限定されていないか、他の部分で費用を回収していないか、しっかり確認しましょう。

2. その他発生する可能性のある費用 (一時金)

毎月発生するものではなく、特定の状況でのみ発生します。

• 入居者募集時の広告費/仲介手数料 (募集手数料 or 広告料)

  • 料金体系：通常 家賃1ヶ月分（+消費税） です。
  • 発生タイミング：物件が空室になった際、管理会社が新しい入居者を見つけ、契約が成立した時。入居者募集の労力（SUUMOやHOMESなどの賃貸サイトへの広告掲載、内見対応、入居者審査など）に対する報酬です。

• 入居者更新時の手数料 (更新手数料)

  • 料金体系：一般的に 家賃0.5ヶ月分（+消費税） です。
  • 発生タイミング：日本の賃貸契約は通常2年ごとに更新されます。2年経過後、入居者が更新を選択した場合、管理会社が更新手続きを行い、この手数料を請求します。

• 退去時の清算・原状回復

  • これは直接の手数料ではありませんが重要です：入居者が退去する際、管理会社が物件を検査し、損傷状況と入居者の責任に基づいて、修繕や清掃に必要な費用を計算します。費用は入居者の敷金から差し引き、清算（精算）します。この一連のプロセスを管理会社が調整するため、オーナーが入居者や工事業者と直接やり取りする手間が省けます。

まとめると、表で見るとより明確です：

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管理会社はどんなサービスを提供する？

これらの費用を払うことで、管理会社は具体的に何をしてくれるのでしょうか？簡単に言えば、オーナーが気にかけるべき雑務のほぼ全てをカバーします。いわば「ノータッチ」のオーナーでいられるのです。

1. 入居者募集段階 (良い入居者を見つける)

• 家賃設定：市場動向に基づき、競争力があり収益も確保できる適正な家賃を専門的に提案します。
• 広告・宣伝：物件情報を日本の主要賃貸プラットフォームに掲載し、魅力的な写真や文案で入居者を集めます。
• 内見対応・問合せ：内見希望者のスケジュール調整や、様々な質問に回答します。
• 入居者審査：これが非常に重要！ 申込者の経歴、職業、収入を厳格に審査し、「保証会社」（入居者の保証を専門とする会社）への加入を求めます。これにより、問題のある入居者を極力避けることができます。
• 契約締結：必要な法的契約書類を準備し、オーナーに代わって入居者と契約します。

2. 入居後 (日常管理で安心)

• 家賃の立替徴収：毎月、入居者から家賃を確実に徴収し、管理費等の諸経費を差し引いた後、オーナーの日本国内銀行口座に振り込みます。
• 滞納家賃の督促：入居者が家賃を滞納した場合、督促を行います。自分で入居者に督促するのは非常に煩わしいため、このサービスは重要です。
• 入居者向け「サポート窓口」：入居者が「エアコンが故障した」「水道管が漏れている」「近隣の騒音が気になる」など、どんな問題があっても、直接管理会社に連絡します（オーナーに深夜に電話がかかってくることはありません）。管理会社が修理の手配や苦情処理を行います。
• 諸費用の立替支払い：毎月支払う必要のある管理費や修繕積立金などを、オーナーに代わって支払います（これらの費用は受け取った家賃から差し引かれます）。
• 収支報告：毎月、詳細な収支明細書を送付します。家賃収入額、支払った費用、最終的な手取り額が明確に分かります。年末には年間報告書も提供され、確定申告に役立ちます。

3. 入居者退去時 (事後処理と次入居者への円滑な引き継ぎ)

• 退去時検査：入居者が退去した後、現地で物件の状態を検査し、写真を撮って記録。経年劣化と人為的損傷を確認します。
• 費用清算：検査結果に基づき、清掃費や修繕費を算出し、入居者と敷金の清算を行います。
• 清掃・修繕：専門の清掃会社や工事業者を手配し、物件を次に入居できる最良の状態に戻します。

要するに、信頼できる管理会社は、日本のオーナーの「分身」であり「ハウスマネージャー」です。物件や入居者に関連する面倒な雑務を全て代行してくれます。海外在住のオーナーにとって、この5%の管理手数料は非常に費用対効果が高く、多くのリスクを回避し、膨大な時間と労力を節約できます。良い物件を選ぶことも重要ですが、良い管理会社を選ぶことも同じくらい重要なのです！