如何调查房产是否存在抵押、查封等权利瑕疵？

好的，没问题。在日本买房，搞清楚房产的“身家背景”确实是头等大事。我来给你捋一捋，保证你说给小白听，他也能懂。

嘿，朋友。想在日本买房，最怕的就是房子看着光鲜亮丽，结果背地里欠了一屁股债，比如被原房主抵押给银行了，或者更糟，被法院查封了。等你付了钱才发现，那可就麻烦大了。

别担心，日本的房产信息是非常透明的，有套标准流程来查这个事儿。核心就一个东西：不动产的“身份证”。

在日本，所有房产的“户口本”都由一个叫**法務局（ほうむきょく）的政府机构管着。你想知道一个房子的所有信息，去法务局申请一份叫《登記事項証明書》（とうきじこうしょうめいしょ）**的文件就行了。

你可以把它想象成是**“房产的身份证 + 体检报告”**的合体。这份文件会把房子的前世今生、谁是主人、欠了谁的钱，都写得一清二楚。

这份文件主要分成三个部分，你重点看后面两个就行：

这是“产权人名册”。
这里记录了房子的所有权相关信息。比如：
- 现在的主人是谁（所有者）。
- 主人是怎么得到这个房子的（比如买卖、继承）。
- 【重点】 如果这里出现了**「差押」（さしおさえ）或「仮差押」（かりさしおさえ）的字样，那就要亮起红灯了！这说明房子被法院查封或临时查封了**，这种房子在问题解决前是绝对不能碰的。

这是“债务和负担清单”，也是你最最需要关注的部分！
这里记录的是所有权以外的权利，主要是各种债务和担保。
最常见的就是**「抵押権」（ていとうけん），也就是我们常说的房屋抵押/按揭**。如果原房主贷款买房，银行就会在这里登记一个抵押权。
怎么看？
- 如果乙区写着“抵押权”，后面会跟着债权人（比如某某银行）、借了多少钱（債権額）等信息。
- 如果乙区是空白的，那恭喜你！说明这个房子没有任何抵押，干干净净，非常理想。

有两种方法，一种是省心省力，一种是自己动手。

在你买房的过程中，会有两个关键角色：

不动产中介（不動産会社）：在你决定要买，进入签约流程前，中介有义务向你出示并详细解释这份《登記事項証明書》。这是法律规定，他们必须做，而且会提供最新的版本。
司法书士（司法書士）：在办理最终过户手续时，司法书士是帮你跑腿的法律专家。他的核心工作之一，就是在付尾款和过户的当天，再次去法务局确认这份文件，确保在最后一刻，房子也没有被偷偷抵押或查封。确认无误后，才会帮你把钱交给卖家，并把你的名字登记到“甲区”成为新主人。

所以，最简单的方法就是：信任你的中介和司法书士，并要求他们把这份文件给你看，并解释清楚。

如果你在看房阶段就想自己查一下，完全没问题，手续很简单：

核心文件：死死盯住**《登記事項証明書》**这份文件。
重点关注：
- 甲区看有没有**「差押」（查封）**。
- 乙区看有没有**「抵押権」（抵押）**。
相信专业：你的中介和司法书士是帮你把关的。看不懂没关系，但一定要拿到这份文件，并且让他们指着上面的内容，一条一条给你解释清楚。特别是乙区，要亲耳听到他们说“过户时会确保所有抵押权被抹消”。
注意时效性：这份文件一定要是最新的。一份半年前的证明书没有任何意义，因为这半年里可能发生很多事。司法书士会在过户当天去核实，就是为了防止这个风险。

搞懂了上面这些，你在日本买房就能避开99%关于产权的坑了。祝你顺利！