ニュージーランドでの住宅購入手続きはどのようなものですか？海外在住者や新居住者による不動産購入に制限はありますか？

こんにちは！ニュージーランドでの住まい探し、おめでとうございます！私もニュージーランドでこのプロセスを経験しましたが、最初は専門用語や手順に戸惑うかもしれません。ご安心ください。全体のプロセスといくつかの重要なポイントを、会話形式で分かりやすく説明します。

ニュージーランドでの不動産購入の全プロセス

家探しは「ダンジョン攻略」のようなものだと考えてください。一歩ずつ進めば、意外と明確です。

最初の関門：「資金」の問題を解決する - ローン事前承認 (Pre-approval)

これは長い旅の最初の一歩であり、最も重要な一歩です。家を見始める前に、必ず銀行または住宅ローンブローカーに相談してください。

• なぜ重要なのか？ 自分がいくら借りられるのかを知っておく必要があります。銀行はあなたの収入、支出、貯蓄などに基づいて、「住宅ローン事前承認」を与え、「あなたは最大でXX万ドル借りられます」と教えてくれます。これは「購入許可証」のようなもので、どの価格帯の家を探すべきかを知ることができます。
• どこに相談するか？ 各銀行に自分で問い合わせることもできますし、住宅ローンブローカーに相談することもできます。個人的にはブローカーに相談することをお勧めします。彼らは無料であり（銀行が彼らに手数料を支払います）、複数の銀行と同時に交渉して、最適な金利と条件のローンを見つけてくれるので、時間と労力を節約できます。
• 何が必要か？ 通常、身分証明書（パスポート、運転免許証）、ビザ、収入証明（給与明細、雇用契約書）、銀行取引明細書などです。

第二の関門：「軍師」を選ぶ - 弁護士の雇用 (Lawyer)

ニュージーランドで家を買う場合、弁護士は必須であり、なくても構わないというわけではありません。すべての法的文書、契約書の確認、資金の決済は、弁護士を通じて行われる必要があります。

• いつ探すか？ 真剣に家を探し始め、オファーを出す準備をする前に見つけておくべきです。
• 弁護士は何をするのか？
  • 不動産購入契約書を審査し、条項を説明し、あなたの利益を確保します。
  • 不動産の「戸籍」である所有権調査（Title Search）を行い、何か異常な記録がないか確認します。
  • 最終決済日に、すべての資金移動と名義変更手続きを処理します。

第三の関門：大海原で針を探す - 家探し (House Hunting)

これは最もエキサイティングな段階です！以下の方法で物件を探すことができます。

• 主要ウェブサイト：
  • realestate.co.nz
  • Trade Me Property
  • OneRoof
• 見学形式： ほとんどの物件は週末にオープンホーム（見学会）を開催しており、指定された時間帯に誰でも自由に見学できます。売主の不動産業者に連絡して、プライベートビューイングを予約することもできます。

第四の関門：家を「健康診断」する - デューデリジェンス (Due Diligence)

気に入った家を見つけても、感情的になってすぐに契約してはいけません！まず、その家を徹底的に「健康診断」する必要があります。

• LIM Report (土地情報覚書): 市役所から取得する公式文書で、違法建築物の有無、政府の計画、下水道管の図面など、その土地と建物のすべての公式情報が記載されています。これは非常に重要であり、あなたの弁護士が分析を手伝ってくれます。
• Building Report (建物検査報告書): 専門の建物検査士に依頼して、医師のように家全体を徹底的に検査してもらいます。構造、屋根、電気・水道、断熱材、雨漏りの兆候などを確認します。数百NZドルを費やすことで、「病気の家」を買ってしまうことを避け、将来の数万ドル、数十万ドルの修理費用を節約できます。
• その他: 評価報告書（Valuation Report）。銀行によっては、物件の市場価値を確認するために作成を求められることがあります。

第五の関門：行動！ - オファーと契約 (Making an Offer)

ニュージーランドでは、不動産購入のオファーの方法は主に3つあります。

1. 交渉 (By Negotiation / Asking Price): 最も一般的な方法です。あなたの弁護士または不動産業者を通じて、価格と付帯条件を含んだ契約書を売主に提出します。一般的な付帯条件は次のとおりです。

   • 「最終的なローン承認まで」 (Subject to Finance): 銀行が最終的にローンを承認しない場合、合法的に契約を解除できます。
   • 「満足できる建物検査報告書を得るまで」 (Subject to Builder's Report): 報告書に大きな問題がある場合、契約を解除するか、売主に修理を要求できます。
   • 「弁護士がLIM報告書を審査するまで」 (Subject to LIM Report): 同様です。 売主があなたのオファーと条件を受け入れた場合、契約はまず発効します。この数日間の「条件期間」中にこれらを完了し、その後契約を「無条件」（Unconditional）と宣言すれば、確定です。

2. オークション (Auction): 非常にエキサイティングな場面で、指定された時間に会場で入札を行います。

   • 重要ポイント： オークション前に、すべてのデューデリジェンス（LIM、Building Reportなど）を完了し、ローンが100%事前承認済みである必要があります。なぜなら、落札した場合、契約は直ちに「無条件」で発効し、後戻りできないからです。これは初心者にとってはプレッシャーが大きいかもしれません。

3. 入札 (Tender): 「秘密入札」のようなものです。興味のあるすべての購入者は、締め切りまでに、それぞれの「入札書」（価格と条件）を密封して不動産業者に提出します。売主はすべての入札書の中から最も満足のいくものを選びます。あなたは他の人がいくら入札したかを知ることはできません。

第六の関門：最後の追い込み - 決済 (Settlement)

契約が「無条件」になったら、決済日（Settlement Day）を待つだけです。

• この日に何が起こるのか？ あなたが何かをする必要はありません。あなたの弁護士と銀行がすべてを処理します。銀行はローンをあなたの弁護士に送金し、あなたの弁護士はあなたが支払った頭金とローンを合わせて売主の弁護士に送金します。売主の弁護士が全額の受領を確認した後、不動産業者に鍵を渡すよう通知します。
• おめでとうございます！ 不動産業者から鍵を受け取った瞬間、その家は正式にあなたのものになります！

海外居住者または新規居住者の不動産購入制限

ニュージーランド政府が2018年に「海外投資法改正案」を制定し、海外の購入者に厳しい制限を課したため、これは皆さんが最も関心のある問題です。簡単に言えば、不動産を購入できるかどうかは、主にあなたの身分によって決まります。

カテゴリー1：ニュージーランド国民と同じように自由に購入できる人

以下の身分の人は、いかなる種類の不動産（中古住宅を含む）も購入に制限がありません。

1. ニュージーランド国民 (New Zealand Citizen)
2. オーストラリアおよびシンガポール国民 (Australian / Singaporean Citizen)
3. ニュージーランド永住者 (Permanent Resident Visa Holder)
   • 重要な条件に注意： PR取得後、ニュージーランドに1年以上居住し、この1年間でニュージーランドに183日以上滞在する必要があります。この条件を満たして初めて「通常ニュージーランドに居住している者」とみなされ、自由に不動産を購入できます。

カテゴリー2：許可を得て、条件付きでしか購入できない人

あなたが以下の身分である場合：

• ニュージーランド居住ビザ保持者 (Resident Visa Holder): 居住ビザ（例：PRの第一段階）を取得しているが、上記の「1年以上居住かつ183日以上滞在」の要件をまだ満たしていない場合。

この場合、中古住宅を直接購入することはできません。**海外投資局（OIO）**に申請を提出し、事前承認を得てから購入する必要があります。申請には2つの重要な誓約が含まれます。

1. この物件に常に居住することを約束しなければなりません（Live in the property）。
2. ビザが許可する期間中、ほとんどの時間をニュージーランドで居住することを約束しなければなりません。

カテゴリー3：基本的に購入できない人（中古住宅）

あなたが一時ビザを持っている場合、例えば：

• 就労ビザ (Work Visa)
• 学生ビザ (Student Visa)
• 観光ビザ (Visitor Visa)

この場合、ニュージーランドのいかなる中古住宅も購入できません。

重要な「例外」：新築物件 (New Builds)

不動産開発を奨励するため、政府は抜け道を作りました。海外の個人は、大規模な新築マンションのオフプラン物件や新築住宅地の物件を購入できます。

• どのように機能するか？ 通常、大規模な開発業者は、プロジェクト開始時にすでにOIOから「免除証明書」（Exemption Certificate）を申請しています。これは、彼らが新しく開発された物件を販売する場合、海外の購入者に販売できることを意味し、通常、購入者は別途OIOの許可を申請する必要はありません。
• したがって、 もしあなたが就労ビザしか持っていないけれども、どうしてもニュージーランドで家を買いたいのであれば、「オフプラン物件」または新築物件の購入が、現時点での唯一の選択肢となります。

この詳細な説明が役立つことを願っています！多くの手順があるように聞こえるかもしれませんが、自分の身分がどのカテゴリーに属するかを明確にし、手順通りに進んでいけば、家探しはそれほど複雑ではありません。頑張ってください！