日本の不動産の「資産価値」は土地と建物のどちらに多く反映されていますか？

やあ、友よ！この質問について、はっきりとした答えをお伝えできますね。

一言で言うと：ほとんどの場合、土地です。

理解しやすいように、たとえ話をしましょう。

日本の家（特に建物自体）を「消耗品」、あるいは車のようなものと想像してみてください。新車は購入した瞬間から価値が下がり始めますが、日本の家も同じ理屈です。そして、家の下にある土地こそが、価値を維持し、場合によっては増加する「駐車スペース」のようなものなのです。

以下、詳しく説明していきますね。

なぜ建物は「消耗品」なのか？

日本では、建物自体は時間とともに「減価償却」され、価値は年々下がっていきます。主な理由は以下の通りです：

法定耐用年数 (法定耐用年数) これは税法上の概念ですが、市場の考え方に深く影響しています。日本の税務当局は構造別に建物の「使用可能期間」を設定しています：
- 木造建築（例：一般的な一戸建て）：22年
- 鉄筋コンクリート造（例：高級マンション）：47年
この年数を過ぎると、税務上、建物の価値はほぼゼロとみなされます。実際には住むことはできても、市場での価値は大きく低下しているのです。
「新しさ」への志向 日本人には一般的に「新築信仰」があり、新築住宅を好む傾向があります。さらに、建築技術、耐震基準、住宅デザインなどの進歩が速いため、中古住宅、特に築年数の古い物件の魅力は低下します。
維持管理と修繕費用 家は古くなるほど、外壁、屋根、内部設備など、修理が必要な箇所が増え、これらは継続的な支出となります。

したがって、購入した家の「建物」部分だけを見れば、その価値の曲線は基本的に右下がりです。

なぜ土地は「核心資産」なのか？

建物とは逆に、土地の価値は比較的安定しており、良い立地であれば時間とともに価値が上がることもあります。

希少性 日本は山が多く平野が少ない国で、居住や商業開発に適した土地は限られています。特に東京、大阪、福岡のような大都市では、土地はまさに「一寸の土地にも一寸の金」です。希少なものに価値があるのは、永遠の真理です。
永続性 建物は老朽化し、時代遅れになり、地震などの理由で損傷することもあります。しかし、土地は永久に存在します。家がなくなっても土地は残り、その上に新しい家を建て直すことができます。つまり、土地の所有権（所有権）こそが、この資産の中で最も重要な部分なのです。
立地がすべて (Location, Location, Location) 土地の価値はその位置に強く結びついています。主要な駅、商業地、良い学校区に近い土地は需要が高く、価値も高く、非常に値下がりしにくい特性があります。景気が良い時は価格上昇をけん引し、景気が悪い時も価値を保ちやすいのです。

これは私たちが家を買う際にどんな示唆を与えるか？

「土地が高価で建物は安価」という核心的なロジックを理解すれば、日本で物件を見たり投資したりする際の考え方がずっと明確になります：

一戸建て（独棟住宅）を買う場合： 購入するのは完全な土地所有権とその上の家です。したがって、家の新しさや大きさももちろん重要ですが、より決定的に重要なのはその土地の立地、形状、広さ、そして価値です。たとえ古くてボロい家でも、立地が極めて良ければ、それは依然として「黄金の土地」であり、真の価値は土地にあるのです。
マンション（集合住宅）を買う場合： 購入するのはその住戸の専有部分と、建物全体が建つ土地の一部の「共有持分」 です。したがって、マンションの価値は、住戸自体（階数、方角、内装）だけでなく、その立地にも大きく依存します。これが、都心部の高級な古いマンションが、築30～40年経っていても依然として高価な理由です。それは希少な土地資源を占めているからです。
投資の観点から： 日本の不動産投資は、本質的には「土地」への投資に近いと言えます。田舎の広大な土地に建つ真新しいプール付きの大邸宅の資産価値は、東京の山手線内の絶好の立地にある「古い・ボロい・狭い物件」に及ばない可能性が高いのです。なぜなら、前者の土地は価値が低く、建物は急速に価値を減らしていきますが、後者は建物の価値がゼロに近づいても、その土地の価値は着実に上昇しているからです。

まとめ

日本の住宅購入における基本的な公式を覚えておいてください：

不動産の総価格 ≈ 土地の価値 + 建物の価値

このうち、「建物の価値」は時間とともに減少する変数であり、「土地の価値」こそが、この資産の長期的な価値を決定する核心であり、安定をもたらす重しなのです。

したがって、日本の不動産を評価する際には、必ずより多くの注意を土地に向けるようにしてください。

この説明がお役に立てば幸いです！