日本の住宅の面積はどのように計算されますか？「専有面積」と「延床面積」の違いは何ですか？

こんにちは！日本の家の面積計算は、特に日本不動産に慣れていない方にとって、確かに混乱しやすいポイントですね。わかりやすく整理してみましょう。

日本で住宅、特にマンションを購入する際、最もよく耳にするのが「専有面積」と「建築面積」という二つの言葉です。簡単に言うと：

それぞれの概念について詳しく見ていきましょう。

これが最も気にするべき面積です！マンションの中で、完全にあなた個人が自由に使えるスペースを指します。

わかりやすく言うと：自宅の「ドアの内側」の空間とイメージしてください。リビング、寝室、キッチン、浴室、クローゼット（押入れ、収納）など、これらは全て専有面積に含まれます。
含まれないものは？
- バルコニー：バルコニーは専有面積に含まれません！あなた専用ではありますが、法的には「共用部分」であり、デベロッパーが無償で専用使用を認めているに過ぎません。火災時には重要な避難経路となるため、私有財産とはみなされないのです。
- ドア外の廊下、エントランスホール、階段：これらは明らかに共用部分なので、当然含まれません。
- ドア外の独立したポーチ：一部の間取りでは玄関先に小さな独立スペース（ポーチ）がありますが、これも専有面積には含まれません。

専有面積自体にも二つの計算方法があり、物件を見る際にはこの区別に注意が必要です：

壁芯面積 (へきしんめんせき)
- 計算方法：壁や柱の中心線から測定します。
- 特徴：壁の厚みの半分を含むため、この数字はより大きくなります。
- 用途：不動産広告、パンフレット、販売図面に記載されている面積は通常こちらです。見た目が「広く」見えるためです。
内法面積 (うちのりめんせき)
- 計算方法：壁の内側のみを測定します。つまり、カーペットを敷き詰められる、実際に使用可能な面積です。
- 特徴：壁芯面積より小さな数字になりますが、最も実態に即しています。
- 用途：登記簿（不動産登記）に記載されるのはこの面積です。銀行融資や固定資産税などの各種税金計算も、内法面積を基に行われます。

アドバイス：一般的に、内法面積は壁芯面積より約5%～7%小さくなります。物件を見る際、パンフレットに70㎡と書いてあっても、実際の登記面積や使用可能面積は65㎡程度かもしれない、と心に留めておきましょう。

この概念は、マンション購入者にとっては、知っておく程度で深く追求する必要はありません。

わかりやすく言うと：晴天の真昼、太陽が真上にある時に、建物全体が地面に落とす影の面積をイメージしてください。それがほぼ建築面積に相当します。
何を計算するのか？ 建物の水平投影による最大面積を計算し、壁体、柱、場合によっては一部の軒先も含みます。
主な用途：建築基準法上の概念で、主に建物を建てる際に使用されます。政府はこれを用いて「建ぺい率」を計算します。これは、土地に対して建てられる建物の最大面積割合を定め、都市に十分な空間感や日照を確保するためのものです。

簡単に言うと：建築面積は「建物を建てる」ためのルール、専有面積は「家を売買する」「住む」ための基準です。

項目	専有面積 (専有面積)	建築面積 (建築面積)
一般的な呼び方	「内面積」、「実面積」	「建坪」、「建築投影面積」
計算対象	自宅ドア内のプライベート空間（リビング、寝室、キッチン、浴室、クローゼット）	建物全体が地面に投影する影の面積
バルコニーを含むか	含まない	設計（軒など）によっては含まれる可能性あり
主な用途	不動産売買、所有権登記、税金計算、日常生活	建築確認申請、都市計画、「建ぺい率」計算
購入者にとっての重要度	非常に重要！実際に生活する空間の広さ。	ほぼ重要ではない、自分で土地を買って一戸建てを建てる場合を除く。

マンション購入者として、しっかり覚えておくべきことは次の二点です：

「専有面積」を重点的に見る。これがお金を払って買う核心部分です。
「壁芯面積」と「内法面積」を区別する。広告は「壁芯」（大きく見える）、登記は「内法」（実態）。異なる物件を比較する際は、同じ基準（特に実態に即した内法面積）で比べるのが公平です。

この説明がお役に立てば幸いです！日本で物件を見る際は、図面にどの面積が記載されているかに注意すれば、見通しが立てやすくなりますよ。